Como descobrir quanto vale o seu imóvel

Existem algumas maneiras de avaliar o preço do seu imóvel. Umas são mais apuradas e indicadas para quem deseja estipular um valor mais preciso ao colocar o imóvel à venda. Outras, mais superficiais, podem ser indicadas para quem apenas quer ter uma noção sobre o valor do seu patrimônio.
Para saber o que fazer para precificar seu imóvel, entrevistamos Jerry Luís Sperandio, cuja família atua no mercado imobiliário itapoaense desde 1993. Graduado em Tecnologia em Processamento de Dados e em Administração, Jerry é Corretor de Imóveis e sócio da Sperandio Imóveis & Arquitetura.

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Com anos de expertise, Jerry Luís Sperandio afirma que demanda e oferta têm enorme influência nos valores dos imóveis.

Revista Giropop: Em sua visão, quais fatores influenciam na avaliação de um imóvel?
Jerry Luís Sperandio: Em uma avaliação diversos aspectos devem ser considerados, tais como: localização, qualidade dos materiais utilizados na obra, estado de conservação, vizinhança (padrão das residências e opções de comércio e serviços existentes), etc. Porém, considero que o valor de um bem consiste no preço que alguém esteja disposto a pagar por ele. A avaliação é uma estimativa considerando as diversas variáveis, mas o real valor do imóvel será conhecido quando de fato a negociação for efetivada, ou seja, o imóvel vendido. Por esse motivo, a demanda e a oferta têm uma enorme influência nos valores dos imóveis.

Revista Giropop: Contextualizando para o município de Itapoá, há algum detalhe que influencie na avaliação de um imóvel situado nessa região?
Jerry Luís Sperandio: Sim. No caso de Itapoá, um detalhe importante é observar o relevo do terreno em relação ao nível da rua: como estamos em uma cidade plana e ao nível do mar, onde o escoamento das águas pluviais é mais complicado e também o lençol freático é bem superficial, uma edificação mais elevada minimizará eventuais riscos decorrentes de chuvas torrenciais e, principalmente, diminuirá a umidade ascendente, tornando o imóvel mais seguro e confortável. A localização também é fator primordial, uma vez que Itapoá é um município extremamente extenso, com diversas regiões – cada uma com suas peculiaridades. É evidente que as regiões que concentram maior número de comércios e moradores tendem a ser mais valorizadas e, é claro, que a distância em relação ao mar também deve ser sempre observada.

Revista Giropop: A avaliação pode divergir de acordo com quem estipula o preço? Há diferença se a avaliação é feita pela imobiliária, pelo banco ou pelo próprio proprietário?
Jerry Luís Sperandio: Via de regra, existem normas técnicas para elaboração de avaliações, porém, mesmo que dois avaliadores sigam criteriosamente estas normas, podem chegar em resultados diferentes em razão de particularidades de cada imóvel e de fatores subjetivos. Infelizmente, também existem os profissionais que, na ansiedade de angariar um imóvel para venda, majoram o valor do mesmo, vindo a prolongar a possibilidade de realização de negócio. Os proprietários sempre esperam uma avaliação superior e muitas vezes se frustram quando passamos nosso parecer, principalmente quando a situação econômica é desfavorável, onde a oferta é muito grande e a procura reduzida. Em relação aos bancos, vou citar o exemplo da Caixa Econômica Federal, que possui cerca de 70 profissionais cadastrados em nossa região e, por definição, devem seguir rigorosamente as normas de avaliação e procedimentos internos do banco. Contudo, é comum de haverem diferentes avaliações em imóveis iguais.

Revista Giropop: Qual a diferença entre o parecer técnico e o parecer verbal na avaliação de imóveis?
Jerry Luís Sperandio: Obrigatoriamente, a elaboração de um PTAM (abreviação de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) consiste em um maior detalhamento dos fatores que exercem influência para se estipular o valor de um imóvel e, geralmente, este documento é utilizado para fins de partilhas de bens, dações em pagamentos, etc. Já a avaliação verbal habitualmente é feita com base na visualização do imóvel pelo profissional, o qual, com sua experiência, pode exprimir um parecer mais subjetivo e rápido.

Revista Giropop: Pesquisar o valor de imóveis similares é uma boa estratégia para descobrir quanto vale o seu bem?
Jerry Luís Sperandio: Um erro comum é basear-se tão somente pelo valor anunciado de imóveis similares. Um imóvel que está sendo ofertado por determinado valor não representa, necessariamente, que será comercializado por esse valor. Evidentemente que a oferta de imóveis similares pode contribuir na estimativa de preço, porém deve-se levar em consideração principalmente as transações efetivamente realizadas, até porque os valores ofertados podem representar o desejo do proprietário e não representar a realidade de mercado no momento.

Revista Giropop: E qual a sua opinião sobre sites e aplicativos como “Quanto Vale Meu Apê” e “123i”, que ajudam a estipular valores?
Jerry Luís Sperandio: São aplicativos interessantes, porém, acredito que ainda não decolaram em razão da base de dados estar limitada a grandes centros. Devido às inúmeras particularidades de cada imóvel e de cada região, acredito que uma avaliação digital mais fidedigna somente será alcançada quando houver uma maior base de dados.

Revista Giropop: A avaliação difere entre imóveis com benfeitorias (construção), situados em regiões com muitos ou poucos terrenos disponíveis?
Jerry Luís Sperandio: Se tratar-se de um imóvel com benfeitorias é sempre importante se informar quanto um empreiteiro cobraria para edificar uma obra nova. Somando-se esse valor ao custo médio do terreno nas imediações alcança-se o valor para começar uma casa desde o início. Se for em uma região onde há muitos terrenos disponíveis e o imóvel já for um pouco antigo, tem-se que considerar que para o adquirente se tornará preferível adquirir um terreno e edificar a casa da maneira que desejar, a não ser que o imóvel usado tenha uma vantagem competitiva, ou seja, o preço. Essa comparação não se aplica onde há escassez de terrenos disponíveis, onde o valor do terreno pode chegar a representar muito mais do que o valor da construção.

Revista Giropop: Neste processo em busca da avaliação, qual a importância de consultar um Corretor de Imóveis?
Jerry Luís Sperandio: O Corretor de Imóveis é o profissional mais capacitado para emitir pareceres sobre valores de imóveis, não só pela formação, mas principalmente pela experiência na atividade. É natural, portanto, que os Corretores que atuam há mais tempo tenham uma bagagem maior, mas um profissional dedicado e comprometido com menos tempo no mercado também pode se tornar um avaliador capacitado. O importante é ter convicção de seus métodos sem deixar-se influenciar por fatores alheios que possam prejudicar no resultado, tal como a “vontade” do proprietário em alcançar um valor maior pelo bem.

Revista Giropop: Por fim, o que você diria àqueles que enfrentam dificuldade para avaliar o seu imóvel?
Jerry Luís Sperandio: Em busca de obter o valor de seu bem, procure profissionais capacitados e dedicados, desconfiando daqueles que estipulam valores sem mesmo visitarem o imóvel. Em nosso escritório, por exemplo, temos como regra não sugerir valores sem antes irmos até o imóvel e sempre que possível reunimos os Corretores para, juntos, elaborarmos as avaliações, considerando a opinião e experiência de cada um.